高位貸款買房的人，困在利息差里
8月初，最新的樓市消息傳來(lái)，包括蘇州在內(nèi)的部分城市，首套房商業(yè)貸款利率已經(jīng)探至3%以下。加之各個(gè)城市首付比例持續(xù)降低，政策對(duì)新購(gòu)房群體的利好越來(lái)越明顯。
另一邊，當(dāng)新增房貸利率坐上滑梯，無(wú)人在意的角落，一批存量貸款者被卡在山頂，堅(jiān)守著4.75%甚至5.8%的利率。
高至一個(gè)點(diǎn)以上的利差，在二者之間撕出了一條巨大的溝壑：有“高位站崗”者算了這樣一筆賬，同個(gè)城市，同樣的貸款期限，同樣是100萬(wàn)的貸款，利息總額能夠差出23萬(wàn)，足夠買下一輛中檔轎車。貸款金額越多，利息差額也就越大。
有關(guān)利率差的現(xiàn)實(shí)像一扇門，一旦開(kāi)啟，就難以再被關(guān)上。
壓在頭頂?shù)摹凹狱c(diǎn)”
2024年6月末，北京進(jìn)行了商貸利率的調(diào)整：對(duì)于首套房，商貸利率下限調(diào)整至LPR減45個(gè)基點(diǎn)；相比此前的LPR加10個(gè)基點(diǎn)的水平，下降了55個(gè)基點(diǎn)。二套房方面，五環(huán)外調(diào)整至LPR減25個(gè)基點(diǎn)，五環(huán)內(nèi)調(diào)整至LPR減5個(gè)基點(diǎn)。
不到一個(gè)月后，央行調(diào)整LPR報(bào)價(jià)，5年期以上LPR按照3.85%執(zhí)行。這也意味著，北京首套房利率最低降至3.4%，已為歷史最低水平，五環(huán)內(nèi)的二套房利率則降至3.8%。
這是李青松最想屏蔽的消息。她的房子買在2021年8月，而且在北京，是當(dāng)時(shí)全國(guó)首套貸款利率最高的一批人——4.75%。光是加點(diǎn)，就和現(xiàn)在的政策差出了100個(gè)基點(diǎn)。比她利率更高的只有一群人，當(dāng)年的二套購(gòu)房者。
張莉的房子同樣買在2021年8月，是為了孩子上學(xué)購(gòu)入的學(xué)區(qū)房，總價(jià)600多萬(wàn)，月供達(dá)到1.6萬(wàn)元以上，目前利率5.25%。
如果把貸款利率看作山，那她們就是站在珠穆朗瑪峰上的人。沒(méi)有“一覽眾山小”的感受，這珠穆朗瑪峰是壓在心上的。
李青松算了這樣一筆賬：同樣是100萬(wàn)元的貸款，期限300個(gè)月，自己需要支付的總利息是71.03萬(wàn)元，等額本息的情況下，每月還款金額為5701元。
而目前的利率條件下，新晉購(gòu)房者需要支付給銀行的利息則為48.58萬(wàn)元，比自己少了三分之一，每月月供不到5000元。
當(dāng)然，LPR的調(diào)整對(duì)存量房貸的擁有者也有好處，因?yàn)榻^大部分人都在申請(qǐng)貸款時(shí)選擇了貸款利率隨LPR波動(dòng)。但目前的政策之下，LPR每年只有在1月1日或買房時(shí)的貸款發(fā)放日才能調(diào)整，而且相對(duì)100個(gè)基點(diǎn)的差額來(lái)說(shuō)，實(shí)在九牛一毛。
米圈的房子買在2023年7月，幾乎是最后一批房貸利率4.75%的高位站崗人。當(dāng)時(shí)她剛剛交滿北京的五年社保，又和相戀多年的男友準(zhǔn)備結(jié)婚，買房是剛需。
彼時(shí)北京購(gòu)房政策已經(jīng)來(lái)到寬松時(shí)刻。“沒(méi)人能看到未來(lái)嘛，所以買了（房子）肯定是不后悔的。”和米圈同時(shí)期的購(gòu)房者秋立對(duì)《豹變》說(shuō)。
根據(jù)以往的調(diào)整記錄，五年期LPR在2023年7月下調(diào)至4.2%后維持了數(shù)月，此后多次下調(diào)，到目前已經(jīng)降至3.85%。
被動(dòng)自救
雖然對(duì)買房的行為本身不后悔，但無(wú)論秋立、李青松還是米圈，都做出了同一個(gè)選擇：提前還貸。
2022年末以來(lái)，提前還款的熱潮已經(jīng)泛起幾波。2023年2月，李青松就申請(qǐng)了第一次提前還款，由于當(dāng)時(shí)還款人數(shù)太多，線上APP甚至需要排隊(duì)，而且還款時(shí)間已經(jīng)排到了5月。她忍不住自嘲，買房時(shí)市場(chǎng)太熱，銀行沒(méi)額度，放貸排了幾個(gè)月；到現(xiàn)在市場(chǎng)太冷，提前還貸竟然也要排幾個(gè)月。掐指算來(lái)，這一冷一熱，相隔也不過(guò)兩年。
“你拼命降，我就拼命還。”提前還款的時(shí)刻，每個(gè)房貸人心中的念頭驚人相似。
到目前為止，米圈已經(jīng)提前還款三次，在一年之內(nèi)將原本180多萬(wàn)的商貸降到了90多萬(wàn)，每筆還款在20萬(wàn)到30萬(wàn)左右，用她的話說(shuō)，這是“勒緊褲腰帶”了。剩下的商貸，她準(zhǔn)備在三到五年之內(nèi)全部還清。
這些錢一些來(lái)自年終獎(jiǎng)，還有一些來(lái)自兩人的公積金。她和丈夫都來(lái)自山東農(nóng)村，買房家里幾乎沒(méi)給什么支持，提前還貸更要靠自己。好在二人都在互聯(lián)網(wǎng)大廠工作，薪資足以負(fù)擔(dān)，房子又是拎包入住，省去了裝修的時(shí)間和費(fèi)用。
除了提前還款，寬松的樓市政策之下，不少城市開(kāi)始支持商貸轉(zhuǎn)公積金貸款的操作，其中包括重慶、廈門、長(zhǎng)沙、武漢等等。雖然需要滿足一定的條件，且手續(xù)較為復(fù)雜，但公積金貸款利率已經(jīng)低至3%以下，相對(duì)高利率商貸劃算太多。社交媒體上，商轉(zhuǎn)公的教程鋪天蓋地。
不過(guò)，到目前為止，北京并不支持“商轉(zhuǎn)公”。
米圈也像許多人一樣，嘗試就存量貸款利率問(wèn)題向政府有關(guān)部門反饋，比如12345或央行北京分行的電話，她都打過(guò)不止一次。對(duì)方在話術(shù)上比之前更重視，但到目前為止還沒(méi)有新的變化產(chǎn)生。
如果為了降低利率找信得過(guò)的親戚朋友重新過(guò)戶，不但有風(fēng)險(xiǎn)，還有高額稅費(fèi)，也不劃算。
無(wú)路可走的情況下，有些人開(kāi)始申請(qǐng)消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸繳納房貸。這類貸款雖然利率低，但還款期限較短，還有被銀行“抓包”的風(fēng)險(xiǎn)。
李青松咬了咬牙，還是決定通過(guò)攢錢的方式，提前還貸。
米圈同樣，夫妻兩人生活原本就比較節(jié)儉，目前則是削減一切大額支出。比如入住時(shí)想要換掉的電器，看來(lái)看去，也還能再用幾年。
即便是沒(méi)有關(guān)注到存量和新增的巨大利率差，秋立同樣準(zhǔn)備提前還貸。理由很簡(jiǎn)單，理財(cái)從2020年到現(xiàn)在虧了30%還要多，銀行存款利率最近又創(chuàng)下了歷史新低，把錢拿去還房貸，反而是最理性的選擇。
買或不買？還或不還？
存量的掙扎，也讓不少意向買房者堅(jiān)定了持續(xù)觀望的態(tài)度。一方面，包括一線城市在內(nèi)，房產(chǎn)貶值的局面仍舊沒(méi)有完全逆轉(zhuǎn)，誰(shuí)也不能保證自己不會(huì)“入手即虧”。即便是剛需買家，也總希望在更低點(diǎn)入手。
另一方面，觀望者心中也很清楚，自己只有在買房的那一刻是“增量”，一旦交易完成，就會(huì)變成“存量”。
米圈的朋友同樣是一對(duì)北漂，兩人都是三甲醫(yī)院的醫(yī)生，目前已經(jīng)有了寶寶，本想在2023年買房，到今年反而不著急了。“如果越往后越劃算，那我為啥非要現(xiàn)在買，反正租也租了這么多年了。”
數(shù)據(jù)方面，6月經(jīng)歷一系列限制性政策放寬后，成交量有了明顯的回升。諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，2024年6月，14個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交量同比增長(zhǎng)27.89%，不僅創(chuàng)下了2023年5月以來(lái)的新高，而且中止了此前連續(xù)四個(gè)月的成交量下跌趨勢(shì)。
到7月，前期政策釋放的效應(yīng)逐漸減緩，受制于當(dāng)前市場(chǎng)信心弱，居民收入預(yù)期未改善，對(duì)成交量的帶動(dòng)有限。諸葛數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，7月重點(diǎn)14城二手住宅成交環(huán)比上升0.26%，同比上升42.84%。累計(jì)來(lái)看，2024年1-7月重點(diǎn)14城共成交705358套，較去年同期下降3.0%。
觀望情緒似乎并沒(méi)有被打破。
事實(shí)上，存量房貸利率也并非一直未降。2023年9月，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布了降低存量首套住房貸款利率的通知。政策落地到北京，銀行方面表示，如果用戶的房貸在2019年10月8日（不含）前發(fā)放，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)；在2019年10月8日（含）后發(fā)放的，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)。
這也就意味著，北京目前在房貸利率上獨(dú)孤求“降”的只有2019年到2023年之間的購(gòu)房者，還有始終未被政策惠及的二套購(gòu)房者。
此前，在接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)，南開(kāi)大學(xué)金融發(fā)展研究院院長(zhǎng)田利輝表示，如果存量房貸利率下調(diào)，短期內(nèi)可能會(huì)減少銀行的利息收入，影響銀行的利潤(rùn)水平。長(zhǎng)期來(lái)看，較低的利率有助于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加貸款需求，從而可能對(duì)銀行業(yè)務(wù)產(chǎn)生正面影響。
如果說(shuō)增量面對(duì)的是買和不買的抉擇，那么存量需要考慮的問(wèn)題則是要不要繼續(xù)提前還款。
幾次的提前還款之后，包括米圈在內(nèi)的很多房產(chǎn)持有者意識(shí)到，這不是長(zhǎng)久之計(jì)。一方面，如果公積金提取政策持續(xù)收緊，房貸還完后，就失去了持續(xù)提取公積金的理由。另一方面，在當(dāng)前充滿不確定的環(huán)境下，怎么平衡現(xiàn)金流同樣重要。“比如說(shuō)失業(yè)了，（手里的存款要）能夠支持一兩年的房貸和日常的生活維持。”米圈計(jì)算著。
她和丈夫都在大廠工作，高薪同時(shí)也高強(qiáng)度。隨著年紀(jì)的增長(zhǎng)，她愈發(fā)想跳出大廠，也希望能有更多的精力回歸家庭。然而高位貸款買房編織出來(lái)的繩索，卻把生活緊緊捆住。
（應(yīng)受訪者要求，文中均為化名）
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