因披露出售信息不完整而侵害承租人優先購買權，福州一房東，賠償租戶10萬元！
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同等條件下
承租人享有優先購買權
福州一房東被判賠償租戶10萬元
近日，福清法院審結了一起涉及承租人優先購買權的房屋租賃合同糾紛案件，判決出租人因披露出售信息不完整而侵害承租人優先購買權，需承擔10萬元的損害賠償責任。
一起來了解事件經過
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2015年9月28日，某公司（房東）與某超市（租客）簽訂了《房屋租賃合同》。在租賃期限內，該公司分別于2023年1月11日和2023年6月1日與第三人簽訂了《協議書》和《定購協議書》，將涉案租賃物出售給第三人，并辦理了部分產權轉移登記。租賃期限屆滿后，雙方簽訂了《合同到期終止確認書》。然而，超市卻以公司侵犯其優先購買權為由，將公司訴至福清法院，請求賠償房屋差價損失、停業損失及各類費用共計1058249元。
庭審中，超市指出，雖然公司向其寄送了《優先購買權通知函》，但通知函中僅給予3天答復期，且未告知具體的交易條件。超市在2023年1月19日寄送了回復函質疑價款和支付條件，但公司未作任何回應。公司則辯稱，其已在2023年1月17日的通知函中告知超市案涉租賃物的打包出售價為1000萬元，并通知超市若同意同等條件購買，應于3日內答復，否則視為放棄優先購買權。
福清法院經審理認為
公司在向超市發送的通知函中，僅披露了房屋價款和支付方式為一次性付款，未完整披露與第三人議定的價格、款項交付期限、房屋交付期限等主要權利義務，且要求超市在三日內回復的期限與法律規定的優先購買權行使期限不符。
此外，公司在超市復函質疑后未予回應，并在與第三人簽訂《定購協議書》后亦未向超市披露該協議。因此，公司披露的出售信息不完整，履行通知義務存在瑕疵，妨害了超市行使優先購買權，應當承擔相應的損害賠償責任，依法判決公司承擔10萬元的損害賠償。一審判決后，公司提起上訴。福州中院二審判決駁回上訴，維持原判。
法官指出
承租人的優先購買權是出租人出賣租賃房屋時，同等條件下承租人依法享有的優先于其他人購買該房屋的權利。該權利的設定旨在保護承租人的居住穩定性，維護市場交易秩序的穩定。為避免因侵犯承租人優先購買權而承擔賠償責任，出租人在租賃期限內出售房屋的，應在出賣前通知承租人，并如實披露出售價格、付款方式、付款期限、房屋交付期限等主要交易信息，給予承租人15天的優先購買權行使期限。
新聞多看點
根據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，具有下列情形之一的，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使優先購買權的；
（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；
（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；
（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
此外，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院要應予支持。但請求確認出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院則不予支持。
記者 林春長 通訊員 田甜 林怡佳
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