關于印發《北京市城市更新實施方案編制工作指南（試行）》的通知（京建發〔2024〕182號）
為落實《北京市城市更新條例》（以下簡稱《條例》），明確城市更新實施方案的編制內容和技術要求，加強對實施方案編制工作的指導，制定本指南。
一、適用范圍
城市更新實施方案由統籌主體、實施主體依據相關國土空間規劃、各類行業規劃和項目更新需要編制，是推動實現存量空間資源高效利用和城市功能提升的綜合性方案，用于指導城市更新項目有序實施，具體包括更新內容及方式、規劃條件、實施計劃、資金測算、運營管理等內容。
以下城市更新項目的實施方案，可參考本指南編制：
1.區域綜合性城市更新項目；
2.涉及用地功能、建筑規模、建筑高度調整，土地用途轉換、土地利用方式改變、使用五年過渡期政策、業態和經營方式發生重大變化等情形的；
3.涉及公共利益、公共安全的；
4.其他由區人民政府確定需要編制實施方案的項目。
二、編制原則
1.分類引導、按需深化。實施方案應體現不同類型城市更新項目的特點，符合城市更新各專業技術導則中的更新導向和技術標準要求。各行業主管部門制定的更新導則是實施方案編制的重要依據。
2.分區指導、流程優化。鼓勵各區研究制定適應本區城市更新工作體系和項目特點的實施方案編制指南，進一步細化編制要求。
3.民生優先、共治共享。優先保障公共安全、公共利益、群眾急難愁盼等情形，鼓勵多方共同參與，保障各方合法權益。
4.政府引導、市場運作。堅持有為政府和有效市場相結合，以項目實際需要為出發點，充分激發市場活力、調動主體積極性。
三、實施方案編制
（一）主要內容和相關技術要求
實施方案主要包括用地規劃條件、建筑設計與改造方案、土地利用方式、未登記建筑處理、項目實施安排、資金測算、運營管理等內容，以及根據項目特點增加的內容及附件。實施方案相關內容應達到開展成本測算，并可指導編制建設工程設計方案的深度。
實施方案采用模塊化編制，統籌主體、實施主體按需選取相應模塊。
1.項目基本信息
項目實施范圍與實施方式。明確城市更新項目類型、項目名稱、統籌主體、實施主體、改造方式、改造模式、改造范圍、用地面積等。
涉及存在重大安全隱患、居住環境差、市政基礎設施薄弱、嚴重影響歷史風貌以及現有土地用途、建筑物使用功能、產業結構不適應經濟社會發展等情況的項目應說明基本情況。
2.前期評估調查
前期評估調查工作主要包括現狀情況調查、更新需求征詢等。
（1）現狀情況調查
收集土地、建筑權證、施工、竣工等資料，按需開展現狀建筑和地下管線調查，分類梳理存量資源（包括土地、房屋等）的分布、功能、規模、權屬、使用情況等信息；產業用地需進行利用效率評價；按需開展房屋建筑性能檢測評估、消防安全評估、歷史文化資源調查評估。
（2）更新需求征詢
統籌主體、實施主體在編制過程中應當與相關物業權利人進行充分協商，征詢利害關系人的意見，將相應結果納入實施方案。
3.功能定位
根據國土空間規劃、城市更新專項規劃及其他相關規劃，結合區域功能定位和物業權利人更新需求，確定項目的功能定位。
4.規劃方案
根據前期評估調查與功能定位，結合規劃、建設、運營管理需求，制定項目規劃方案。具體包括：
（1）用地規劃指標
確定用地范圍與面積、用地性質、建筑規模、建筑高度、退線要求等內容，涉及多種功能業態的，應明確各類功能相應的建筑規模，各項指標應與控制性詳細規劃主導功能分區、土地用途、建筑功能兼容混合、建筑規模管控等要求相銜接。涉及建筑規模增加的，應在符合上位規劃的前提下論證建筑規模的合理性，并明確在項目實施階段可優化的內容和幅度。
（2）分類重點編制
按照更新項目內容，明確重點編制內容和要求：
涉及平房院落更新的，實施方案應明確范圍、主要內容、資金籌措方式、騰退利用等相關內容。
涉及老舊小區改造的，重點開展住宅更新建筑設計、公共環境整治、配套設施挖潛、適老化改造、無障礙環境建設等研究，應根據小區現狀和居民需求核算配套設施，鼓勵通過嵌入式服務設施建設方式補充各類設施短板。
涉及老舊廠房類項目加層改造的，應提供相應可行性研究（符合規范要求、保障安全）及具體設計方案。
涉及老舊低效樓宇更新的，實施方案應開展建筑安全、抗震安全評估工作，更新后應符合相關建筑節能標準。
涉及低效產業園區更新的，實施方案重點開展產業發展、產業準入指引、資源利用效率評價、低效用地退出等研究，明確產業類型、投資強度、產出效率、創新能力、節能環保等要求。
（3）公共服務設施、市政交通基礎設施和安全設施配置要求
按要求補充街區配套公共服務設施、市政交通基礎設施、安全設施短板，明確項目范圍內各類設施的類型、規模、位置等內容。重點開展服務設施分時利用、資源共享、彈性轉換等提升利用效率相關專題研究。統籌與紅線外各類市政場站、管線的銜接方式。
（4）交通組織方案
明確項目范圍內機動車、人行、靜態交通的組織與布局，道路紅線、地塊出入口、交通設施與公共通道的位置、銜接關系等內容。開展軌道站點一體化、停車需求測算與規劃、慢行系統設計等綜合交通研究。
（5）水務設施改造
涉及河道、水源井等水務相關設施的，應對水務要素的現狀和規劃要求進行分析，提出改造目標、標準和改造方案。
（6）地下空間利用
明確地下空間建設范圍、功能、規模、連通性、運營管理等內容。
（7）歷史文化遺產保護
落實歷史文化遺產保護要求，明確項目范圍內不可移動文物、歷史建筑、歷史文化街區、古樹名木等保護和合理利用要求。
（8）其他要求
位于重點地區或重要項目實施更新涉及首都規劃重大事項的，應征求相關部門意見。
5.建筑設計方案
明確建筑改造方式，確定平面布局、立面方案，提出內部改造裝修、建筑結構、消防工程、綠色建筑、智能化提升等設計策略。
6.土地利用方式
明確項目的具體土地利用方式。采取協議方式配置國有建設用地的，需明確相應實施路徑。采取有償方式配置國有建設用地的，需明確相應土地價款的估算及繳納方式。涉及延長土地使用年限的，應在方案中明確。
項目實施范圍內插花地、邊角地統一納入更新實施的，需明確相關用地的土地用途與使用權配置方式。
使用過渡期政策的，應在方案中明確相應條件。
7.未登記建筑物處理
涉及已取得土地和規劃審批手續的建筑物，以及經認定不涉及違反法律規定的無審批手續、審批手續不全或者現狀與原審批不符的建筑，在實施方案中應當提出相關手續辦理路徑，實現更新后權屬清楚、界址清晰、面積準確。
8.資金方案
明確項目資金籌措方式、投融資方案等情況，分析財務投資回報與收益平衡情況，明確項目經營性收益與其他收益來源。
涉及政府資金支持及稅費優惠的，應根據不同項目類型、資金需求、成本收益指標和管理要求，明確政府資金及稅費優惠等具體事項。
涉及政府投資的，應開展綜合效益分析評估，可包括政策可行性分析、經濟可行性分析、社會效益分析以及風險影響評價等內容。
9.產業業態及運營管理
明確項目功能、產業策劃、運營維護管理、經營績效、自持要求等。涉及產業升級的項目，應深化產業策劃內容，明確招商方向及儲備項目，細化項目運營等內容；根據區政府有關規定，簽訂履約監管協議，明確各方權利義務、監管要求以及違約的處置方式。
明確公共服務設施、市政交通基礎設施和安全設施、公共空間等建設、移交、運營管理相關要求。
10.建設時序
應在遵循公共利益優先及利益平衡原則下，明確項目的分期實施時序及資金安排。做好與周邊道路施工和地下管線建設的銜接。
擬定項目實施安排的組織管理機制，明確各環節的主要負責單位及具體職責，確保項目按計劃實施。
11.協商表決情況
結合項目需要，涉及共同決定事項的，實施方案需說明已經物業權利人協商一致或依法表決形成決議的情況。
（二）成果組成
實施方案的成果包括文本、附表、圖紙和附件。文本為實施方案的詳細說明，附表包括土地用途現狀和規劃平衡表、項目經濟技術指標表等。圖紙包括各專業現狀圖與規劃圖，現狀圖包括土地利用、建筑布局、產權格局分布，規劃圖包括總平面圖、功能業態組織分布、實施效果示意等。
附件包括以下內容：
1.前期評估工作情況，包括現狀評估、更新意愿征詢以及項目功能定位。
2.對于統籌主體、實施主體不是權屬主體的，應提供更新實施的授權說明。
3.采用消防性能化方法進行設計、開展特殊消防設計情形的專家評審意見。
4.涉及共同表決事項的，物業權利人對實施方案相關內容的協商表決情況。
5.專家評審意見采信情況表。
四、實施期限
本指南自2024年9月10日起施行，有效期3年。
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