撐起“北方第二城”,憑什么是它?

全國前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)出爐,“北方第二城”天津表現(xiàn)讓人眼前一亮。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年1—9月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78680億元,同比下降10.1%。具體至31省份,上海、天津的房地產(chǎn)開發(fā)投資保持正增長,增速分別為7.8%、1.2%。
一般而言,資源要素會持續(xù)向少數(shù)超大城市聚集,超大城市還會持續(xù)變大。作為我國經(jīng)濟最活躍的城市之一,上海樓市依舊是一個相對穩(wěn)定且回報率較高的投資領(lǐng)域。
令人意外的是天津。今年前三季度,天津房地產(chǎn)開發(fā)投資額為938.96億元,同比增長1.2%,排在全國第二。
和投資端一樣,天津樓市銷售端同樣亮眼。
時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn),前三季度天津新建商品房銷售面積增速在全國31個省份中排名第二,僅次于海南省。
天津還是全國人均購房面積最高的城市之一,僅次于成都。其中,濱海新區(qū)、津南區(qū)和武清區(qū)的人均購房面積位列全市前三。
值得一提的是,上述人均購房面積最高的濱海新區(qū),早前曾因距離主城區(qū)太遠(yuǎn)一度被議為“空城”,眼下伴隨著產(chǎn)業(yè)愈多,人氣愈旺,成為名副其實的“濱城”。
轉(zhuǎn)變?nèi)绾伟l(fā)生?
作為全天津的產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)、利好政策的聚集地,濱海新區(qū)在一定程度上代表了天津的發(fā)展,而天津又被視為北方經(jīng)濟的典型,因此,濱海新區(qū)乃至天津的發(fā)展進(jìn)程,又可以為北方地區(qū)提供什么借鑒?
落戶與學(xué)位
今年前三季度,天津房地產(chǎn)開發(fā)投資額排在全國第二。這背后離不開銷售端的支撐。
時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn),天津市新建商品房銷售面積為900.64萬平方米,增速在全國31個省份中排名也是第二,僅次于海南省。
與此同時,最新數(shù)據(jù)顯示,天津常住人口人均購房面積達(dá)1.18平方米,僅次于成都,位居全國第二。
麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪告訴時代周報記者,今年來天津新房銷售回溫,主要系政策推動及城市資源優(yōu)勢。
一方面,今年以來,天津市通過連續(xù)4次優(yōu)化房地產(chǎn)政策,包括支持京冀居民在津購房、下調(diào)公積金貸款首付、實施降首付、降利率等信貸支持政策,并在10月16日全面取消住房限制性措施,一系列利好政策有效地刺激了購房需求的釋放。
另一方面,天津具有較為豐富且雄厚的教育資源,以及相對靈活寬松的落戶政策,對外來人口的吸引力在北方各城市中具有明顯優(yōu)勢,人口流入帶動下購房需求增多,同時外來人口的涌入也是天津人均購房面積居高的重要支撐。
當(dāng)?shù)刭彿空叽蠖紒碜员狈洁徑》荨?jù)天津日報,從購房人口來源看,在新天津人和外地購房者中,來自河北省、山東省、河南省、山西省和黑龍江省的購房者占比超過了六成。
經(jīng)濟運行情況也與地方樓市相關(guān)。易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對時代周報記者表示,近年天津經(jīng)濟增速在全國比較靠前,且地方當(dāng)前負(fù)債壓力不算大,可以說是“輕裝上陣”,而且天津還是北方經(jīng)濟體量最大的城市之一,較好的經(jīng)濟形勢對樓市有正向作用。
值得注意的是,其中濱海新區(qū)、津南區(qū)和武清區(qū)的人均購房面積位列天津市前三,均位于中心城區(qū)之外。
購買力何來?
熟悉天津樓市的業(yè)內(nèi)人士苗大壯在接受時代周報記者采訪時分析,相較中心城區(qū),津南區(qū)和武清區(qū)房價較低,而且津南區(qū)的海河教育園區(qū)因其可以考市區(qū)的政策,銷量一直較好;而武清離北京近,吸引了很多在北京無法落戶的購房者。
“咨詢?yōu)I海新區(qū)房子的大都也是新天津人,最近幾年這里多了很多公司,也就來了很多來這里就業(yè)的人,加之濱海房價相對實惠,配合放松落戶門檻又加上引進(jìn)的很多名校,早從去年就吸引了一大批購房者,我記得去年的濱海新房單月過百套的特別多,這在市區(qū)是很少見的。”
嚴(yán)躍進(jìn)也表示,人均購房面積和房價水平緊密相關(guān),濱海新區(qū)房價收入比相對匹配,土地供應(yīng)也有較好支撐,“這其實也是濱海新區(qū)吸引人才的優(yōu)勢”。
時代周報記者梳理今年10月天津房價數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),濱海新區(qū)、津南區(qū)和武清區(qū)3個城區(qū)新房成交均價多在1.0-1.5萬元不等,在全市各區(qū)處于低位。
一度放慢腳步
值得一提的是,上述購房熱度最高的濱海新區(qū),早前曾因距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)、房屋空置率較高,一度被外界形容為“空城”。
昔日“空城”,今日“濱城”“外來人口購房活躍度最高的城區(qū)”,濱海新區(qū)經(jīng)歷了什么?
不妨先看看濱海新區(qū)發(fā)展始末。
濱海新區(qū)于1994年成立,地處天津東部沿海、環(huán)渤海經(jīng)濟圈中心地帶,也是天津開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)所在地,頗具發(fā)展優(yōu)勢。
2006年濱海新區(qū)再迎契機。當(dāng)年,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)天津濱海新區(qū)開發(fā)開發(fā)有關(guān)問題的意見》,濱海新區(qū)成為繼上海浦東新區(qū)之后第二個國家級新區(qū),其被賦予的發(fā)展重任不言而喻。
其后數(shù)年,地理優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)疊加政策優(yōu)惠,大量規(guī)劃建設(shè)紛至沓來。
以濱海新區(qū)的核心地帶,3平方公里左右的響螺灣商務(wù)區(qū)為例。有媒體梳理指出,2006年至2014年的8年內(nèi),當(dāng)?shù)卣诖送断鲁?00億元資金,加之中央到地方諸多優(yōu)惠政策落地此處,響螺灣很快吸引數(shù)十個項目落地,40多座摩天大樓也計劃于數(shù)年之內(nèi)建成。
也是自2006年之后,濱海新區(qū)乃至整個天津,經(jīng)濟數(shù)據(jù)加速狂飆,10年間創(chuàng)造了GDP平均年增速超過20%的成績,位居全國前列。一度在2016年宣布GDP破萬億,成為全國首個邁入“萬億俱樂部”的國家級新區(qū)。
就濱海新區(qū)數(shù)年間的高速增長,中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會副理事長、研究員馮奎曾分析指出:一是天津的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、保稅區(qū)等發(fā)展時間較早,它們都在現(xiàn)在的濱海新區(qū),這些老牌功能區(qū),帶動了濱海新區(qū)經(jīng)濟增長;二是本世紀(jì)以來,天津一直有個發(fā)展方向,就是把化工、制造業(yè)、裝備產(chǎn)業(yè)以及其他一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),向東轉(zhuǎn)移到濱海新區(qū);第三也是很重要的原因,即濱海新區(qū)獲批國家級新區(qū)之后,開始了大規(guī)模投資。
不過轉(zhuǎn)折很快發(fā)生。2018年初,天津在“更改統(tǒng)計口徑(注冊改為在地)、擠掉水分”后,將2016年GDP調(diào)整為6654億元,縮水近1/3。往后數(shù)年,濱海新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展步伐也顯著放緩,GDP至2023年才突破“7”字頭,為7249.4億元。
為何狂飆的濱海新區(qū)放慢了腳步?
首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟社會發(fā)展研究院執(zhí)行院長葉堂林在接受時代周報記者采訪時表示,濱海新區(qū)的規(guī)劃初期,正值我國經(jīng)濟快速上升時期,彼時天津市區(qū)容量有限,在一定程度上限制發(fā)展,所以需要跳出天津市區(qū)去建一個新城,就像北京從二環(huán)到六環(huán)的擴建,上海的浦東新區(qū),鄭州的鄭東新區(qū)。而且濱海新區(qū)還有天津港的加持,外向型經(jīng)濟很發(fā)達(dá)。
“當(dāng)濱海新區(qū)建得差不多的時候,我國經(jīng)濟增速變緩,過去高速增長模式轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展,不像此前會投入大量資源要素去支撐一個新的城市發(fā)展;另一方面,濱海新區(qū)外向型經(jīng)濟占比頗高,但是我國經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)向以內(nèi)循環(huán)為主的國內(nèi)國際雙循環(huán)模式;再加上它(濱海新區(qū))把有些產(chǎn)業(yè)定得過于高端。”
更早以前,也有區(qū)域經(jīng)濟研究者指出,濱海新區(qū)選址距離中心城區(qū)太遠(yuǎn),也是限制其發(fā)展的原因之一,“上海浦東新區(qū)的開發(fā)都是靠近黃浦江和市區(qū)的,如果跑到崇明島的海邊,也不會發(fā)展得這么快”。
綜上種種,2015年左右,陸續(xù)有媒體實地探訪指出,建起大批寫字樓和商業(yè)住宅的濱海新區(qū),未有足夠的人流和企業(yè)匯入,部分區(qū)域人影稀疏,恍若“空城”。
對此,曾有文章分析,一方面,雖然不乏在濱海新區(qū)工作群體,但是他們往往在濱海工作、中心城區(qū)生活,即使單程通勤超2小時,也更愿意住在市區(qū),因為新區(qū)不方便;也有一部分人群,無法融入濱海新區(qū),短暫停留后離開,所以當(dāng)時經(jīng)常出現(xiàn)“用工荒”問題,因為沒有生活氣息,經(jīng)濟再發(fā)達(dá),人也不愿來。
也因為這種現(xiàn)象的普遍性,當(dāng)?shù)剡€衍生了專門形容上述兩個群體的名詞,前者叫“鐘擺族”,后者叫“過客族”。
全市人口最多的城區(qū)
這也是全國不少“新城”“新區(qū)”會面臨的尷尬。不過近年來,這一現(xiàn)象在濱海新區(qū)得到顯著改善。
2020年底,天津發(fā)布《關(guān)于制定天津市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》,提出要打造“津城”“濱城”雙城發(fā)展格局,這也是濱海新區(qū)首次以“濱城”之名出現(xiàn)。
《建議》指出,濱海新區(qū)面積超過深圳和浦東新區(qū),若按照原有規(guī)劃建設(shè)思路,中心城區(qū)和濱海新區(qū)將會對接成一個大城區(qū),這樣發(fā)展下去勢必會產(chǎn)生一系列的大城市病。
建設(shè)“津城”“濱城”雙城格局,就是要推動城市發(fā)展由“單中心”向“多中心”轉(zhuǎn)變,并建議著力增強“濱城”城市綜合配套能力,提升“津城”現(xiàn)代服務(wù)功能。
2021年,構(gòu)建雙城發(fā)展格局,被正式列為天津“十四五”規(guī)劃重點任務(wù)之一。
“最近幾年通過化債,政府債務(wù)緩解之后,也開始加大對濱海新區(qū)的投入建設(shè)。”
葉堂林表示,“十四五”規(guī)劃以來,天津?qū)I海新區(qū)再加碼,而且濱海新區(qū)本就具備京津翼出海口和毗鄰北京的區(qū)位優(yōu)勢,是京津翼協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略支點,制造業(yè)規(guī)模龐大、門類齊全,加之近年來河海英才和購房政策放松,吸納大批人才,已有數(shù)十萬人口匯入天津。
各種利好疊加,濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)和人氣漸旺。
當(dāng)前,濱海新區(qū)已形成綠色石化、汽車和新能源汽車、電子信息、新能源新材料、輕工產(chǎn)業(yè)5個千億級工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群,現(xiàn)代物流、商務(wù)服務(wù)、科技服務(wù)、信息服務(wù)、產(chǎn)業(yè)金融5個千億級生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群,在天津全市經(jīng)濟版圖中占據(jù)半壁江山。
今年前三季度,濱海新區(qū)GDP同比增長4.7%,增長的同時也實現(xiàn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
具體表現(xiàn)為:民營經(jīng)濟強勁增長,民企數(shù)量增長10.1%,民間投資增長25.7%;外貿(mào)穩(wěn)居全市龍頭,汽車、船舶、飛機出口分別增長179.5%、241.4%和63.9%;固定資產(chǎn)投資增長4.7%,高于全國平均水平,其中制造業(yè)投資增長18.6%,高技術(shù)投資增長46.3%。
人口方面,據(jù)《天津市統(tǒng)計年鑒2023》,2022年濱海新區(qū)常住人口超200萬,約占全市1/7,成為全市人口最多的城區(qū)。不過濱海新區(qū)也是全市面積最大的城區(qū),若論人口密度則弱于大部分城區(qū)。
值得一提的是,今年下半年,濱海新區(qū)再迎國家層面的政策支持。今年7月,國務(wù)院印發(fā)《進(jìn)一步支持天津濱海新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》(下稱《措施》)。
濱海新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略研究的天津濱海綜合發(fā)展研究院副院長武曉慶認(rèn)為,這是自2006年《關(guān)于推進(jìn)天津濱海新區(qū)開發(fā)開放有關(guān)問題的意見》、2019年《關(guān)于支持天津濱海新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的意見》之后,國務(wù)院最高層級發(fā)文形式支持濱海更重要文件,政策措施含金量更足、含新量更高、含權(quán)量更大。
上述《措施》將支持天津濱海新區(qū)高質(zhì)量發(fā)展放在京津冀協(xié)同發(fā)展重大國家戰(zhàn)略實施中謀劃,重點聚焦科技研發(fā)轉(zhuǎn)化、海空兩港樞紐、金融賦能實體經(jīng)濟、改革創(chuàng)新和城市服務(wù)等五個方面提出針對性支持舉措。
值得注意的是,作為全天津的產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)、利好政策的聚集地,濱海新區(qū)的發(fā)展某種程度上代表了天津的發(fā)展,而天津又被視為北方經(jīng)濟模式的典型代表,在當(dāng)前北方經(jīng)濟式微的背景下,濱海新區(qū)乃至天津的發(fā)展模式,又可以為更多北方城市提供什么借鑒?
葉堂林表示,我國工業(yè)呈現(xiàn)“北重南輕”的特點,北方偏向重工業(yè)和資源型產(chǎn)業(yè),南方則更多發(fā)展輕工業(yè),在科技創(chuàng)新時代,能帶來高收益、高附加值的新技術(shù)、新管理模式往往更傾向于輕工業(yè),而非迭代率較慢、船大難掉頭的重工業(yè),加之資源的定價往往由政府掌控。再加上營商環(huán)境、氣候因素等的影響,近年來我國日益呈現(xiàn)南方經(jīng)濟占比愈重的趨勢。
同樣的道理,天津早前經(jīng)濟增速放緩,也在于工業(yè)偏重、偏傳統(tǒng),在轉(zhuǎn)型升級的過程中需面臨“瘦身”,“如果把GDP理解為體重,前些年天津通過壓縮重工業(yè)和低端加工,體重下去了,但是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)其實是更健康了”。
他建議,濱海新區(qū)應(yīng)在當(dāng)前的制造業(yè)功底和區(qū)位優(yōu)勢的基礎(chǔ)上,以“天津第一區(qū)”為定位,發(fā)展高精尖的產(chǎn)業(yè),包括人工智能、低空經(jīng)濟、新能源汽車等,把握未來科技發(fā)展的大趨勢。
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